龙湖第三子落址武清“外挂”天街 看天津众房企拿地八仙过海

天津新浪乐居 2018-11-07 15:38:14

2017年4月27日,龙湖地产公布,通过招标方式以36亿元总价获取天津市建德房地产开发有限公司破产财产转让项目,并借此拿下天津市武清区京津公路两侧优质商住用地和现房,整体规划建筑面积将超过40万平方米。

龙湖进入武清核心区

据悉,龙湖本次通过招标方式获取的商住用地,占地总面积17.08万平方米,规划建筑面积34.16万平方米,容积率2.0,规划用地性质为居住、商业金融业。现房部分总建筑面积近6万平方米,目前现状为住宅、商业产品。


据建德公司破产转让招标公告描述该项目包括以下几部分:位于武清区新城京津公路西侧、强国道(原富民道)北侧的二期商住用地,南侧的一期部分现状房屋。


二期商住用地面积约为170819.4平方米(其中居住用地约为112792.7平方米,容积率不大于2.0、不小于1.0;商业金融业用地约为58026.7平方米,容积率不大于2.0)。


一期部分为现状房屋:包含可售商业304套(建筑面积约为18306.76平方米),住宅387套(建筑面积约为40533.6平方米),上述建筑及一期已售房屋均未竣工。


近几年,武清的新房市场发生着微妙的变化。在武清的购房者结构中,来自北京的购房者占据半数以上,其余多来自天津市区和河北。目前武清市场主要以高层、小高层产品为主,也包括一部分洋房、别墅等低密改善产品。

龙湖“天街”来了

从区位上来看,整个地块位于天津市武清区传统核心区,医疗、教育、商业配套密集,周边交通便利,路网完善。该地块西侧紧邻北运河,距京津城际武清站约4公里。而且,地块所处的武清核心区,近几年基本无新增土地供应,新房项目稀缺。


根据规划,上述地块未来拟打造商业和住宅类产品。而龙湖计划将旗下知名商业品牌“天街”首次引入天津,为武清带来一座大型购物休闲中心。


“天街”是龙湖持有的主要商业地产品牌,定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心,为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体,成为城市或区域的地标性商业。目前,龙湖在北京、上海、重庆、杭州、成都五成均持有“天街”系商业产品。

而龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块之一,全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。截至2015年底,龙湖商业持有已开业商场17个。预计到2017年底,龙湖开业商场将达到25座。

龙湖天津连生三子

从土地市场上看,龙湖2016年开始在天津“火力全开”。由年初至年尾,龙湖报名参与了近20宗天津住宅用地出让,其中两度“胜出”,分别摘获一宗位于海河教育园区的宅地和一宗位于津南咸水沽镇的宅地。


海教园地块于2016年春季拿地,成交楼板价相对较低,约4451元/平方米,既目前已面市的龙湖天宸原著项目。根据龙湖官网数据,该项目容积率1.35,主打洋房、别墅类低密宜居产品。


咸水沽镇地块于去年底拿地,地块楼板价约合11085元/平方米,预计5月下旬即将亮相。


此次获取的武清项目,使得龙湖地产在津开发项目成功升级为三个,且该项目整体规划建筑面积拟将超过40万平方米。


综观2016年龙湖参与竞买的地块,可以发现天津市区和环城热门板块是其主要发力进攻的方向。除两度拿地津南板块外,龙湖几乎参与了去年天津环内所有热门地块竞买。此外,在张家窝、空港等区域其也多有试探。


本次通过招标方式获取项目,表明龙湖正在天津尝试多样化的拿地方式。据悉,其今后会继续积极尝试招标并购等多种获取项目和土地的方式。

天津新盘“招标收购”不新鲜

获取地块通过非招拍挂之外的其他形式,这样的情况在天津开始越来越多。乐居大致总结了近几年的典型案例,通过这些房企的动作,也能归纳出一些在津拿地的新模式。


最典型的是通过收购地块或者地块持有者的股权,进入天津的房企。这一类的有蓝光和金科。蓝光去年收购了江宇地产在津南区的项目,引入雍锦系产品并借此进入天津市场。金科则通过收购团泊两家房企的股权,持有了团泊西区的地块,将桥头堡打入天津。


另外还有不少已经在天津布局的房企,拿地也“不走寻常路”。从去年下半年至今就有,远洋收购海上国际城部分地块并引入旭辉合作;星河平安收购世纪广场投资有限公司获得鞍山道项目,后引入融创合作;融创收购宁泰大厦转为高端公寓融创181万科收购和谐家园房地产公司股权,进入北辰楼市;又是万科通过公司并购进入武清打造南湖郡;绿城从仁爱集团收购了二手土地进入团泊;金地从东兆长泰手中接手卫星里地块打造金地平山印。还有荣盛收购蓟州项目圣世宫、大唐收购海尔小镇、星河进入团泊东等等。有些地块甚至被分开卖给多家或者多次卖出,比如海上国际城,先后有大唐和远洋两个新买家入主。


土地几乎是房企发展的第一要务,拿地的途径,已知的大约有以下几种:


首先是传统招拍挂,这个大家都能够通过公开渠道第一时间知道。其次就是通过股权收购,买下全部或者部分原先持有地块的公司股权,比如蓝光和金科最为典型。


第三是直接收购已经开发的项目,这种收购其实也可以通过收购股权来实现,与第二种手段不同的是,原项目可能已经面世出售甚至入住,比如华远收购阳光波士顿项目、大唐收购海上国际城,融创收购宁泰大厦。毋庸置疑这样的收购之后,项目案名都会发生相应变化。


还有一些比较特别的拿地方式,比如星河在团泊东联手星河金融集团,通过金融地产化合作获取土地。这个模式的名字相对陌生,不过星河转型房地产金融的脚步早就开始。


林林总总,房企通过非招拍挂形式拿地并不新鲜,只是近一年在天津发生得格外多,这点比较新鲜。我们认为有几个原因可以找。首先是天津的房地产市场已经发生了深刻的变化,天津市场开始为开发商,尤其是没来过天津的房企所重视。再来就是房地产行业的变化,爬升期的房企既要追赶发展规模又要确保盈利需求,很难做到在招拍挂市场豪掷千金。另外还有天津市场供地和库存等等因素,企业想布局的地方,没有合理的土地供应或者碍于库存的规模不便增加供应,这些综合因素促使企业想方设法通过招拍挂之外的途径拿地。


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